律师解读忘记28年房子被占

一、产权确认是核心前提

在房产纠纷中，产权确认是首要的、核心的前提。原房主持有的购房合同，虽然代表着一种债权关系，但它并不能直接证明房屋的所有权。要想真正确认房屋的产权归属，必须通过查询不动产登记簿，查看房屋是否有产权登记记录。

若房屋尚未办理初始登记或过户登记，原房主必须先补办房产证，才能主张物权，例如要求腾退房屋。否则，原房主只能依据购房合同主张债权责任。

二、法律救济路径分析

对于原房主而言，一旦发现自己的房屋被他人占用，可以通过法律途径进行救济。

1. 物权诉讼：如果原房主已经取得了房产证，可以直接向法院起诉现住户，要求返还房屋，并主张现住户非法占有期间的房屋使用费赔偿。若现住户拒绝腾退，且行为涉嫌非法侵占，原房主还可以选择报警，追究其刑事责任，如非法侵入住宅罪。

2. 债权追偿：如果原房主与开发商之间存在问题，如开发商一房两卖或未履行产权登记义务，原房主可以向开发商提起诉讼，要求承担违约责任或协助办理产权登记。

三、现住户责任界定

对于现住户而言，其责任界定需要考虑两个方面。

1. 善意第三方保护：如果现住户是通过合法交易取得房屋，例如支付了合理的对价，并且不知道房屋存在产权瑕疵，他的权益可能会受到法律保护。但是否保护需通过司法程序确认权属。

2. 恶意侵占责任：如果现住户明知自己无权占有房屋，仍然拒绝返还，那么他将承担腾退义务及赔偿责任。情节严重者还可能构成刑事犯罪。

四、开发商连带责任核查

在房产纠纷中，开发商的责任也不能忽视。

1. 一房两卖风险排查：需要核实开发商是否将同一房屋出售给多个购房者。如果存在这种情况，开发商需要承担违约责任。

2. 历史遗留问题处理：如果因为开发商未及时办理初始登记导致产权争议，开发商有义务配合完成产权确认工作。

五、操作建议

针对此类房产纠纷，提供以下操作建议。

1. 立即核查产权状态：通过不动产登记中心查询房屋的当前权属登记信息，这是解决纠纷的第一步。

2. 双线取证：收集购房合同、付款凭证等与购房相关的证据，同时保留现住户占房的证据，如现场照片、物业证明等。

3. 优先协商：在了解清楚情况后，尝试与现住户协商腾退方案。必要时，可以通过律师函催告，以降低诉讼成本。

4. 法律程序选择：根据产权登记情况，选择物权诉讼或债权追偿。评估是否可以通过法律手段追究现住户的刑事责任。每一步的操作都需要谨慎考虑，结合实际情况进行决策。