预售资金监管实施细则(强化预售资金监管)

预售资金监管新篇章：杭州等城强化监管，房企需警惕

经济观察报记者陈月琴报道，近日，杭州市房管局公布了一份监管银行的中标名单。包括杭州银行杭州分行、中国农业银行、宁波商业银行、澳门国际银行等在内的25家银行脱颖而出，成为未来三年负责杭州商品房预售资金存取的“白名单”。这一消息引起了业内广泛关注。

回溯至今年年初，住房和城乡建设部、中国、中国银行业监督管理委员会联合印发了一份《关于规范商品房预售资金监管的意见》。这份意见旨在确保房地产项目竣工交付，维护购房人的合法权益，并促进房地产市场的平稳健康发展。一时间，市场传言新规将放松预售资金监管，其依据在于文件中的一句话：预售资金监管额度将根据工程造价等核定，超过监管额度的资金开发商可以自由使用。

事实并非如此。据经济观察报了解，在资金回笼的相关文件中，并没有“自由”二字。相反，实际上多地相继出台细则，强化预售资金监管，难言“放松”。

7月底，某头部房企高管在内部会议上提醒各区域总裁，停贷危机会影响整个行业。的预售监管资金越来越严格，因为很多业主的强制停贷通知都源于银行和在预售监管资金上的不到位。

各地预售资金新规基本围绕《意见》提出的主要原则展开，涉及商业银行预售资金如何确定、监管账户设立、监管额度如何确定、资金如何使用、企业违规挪用将被追究责任等九个方面。其中，明确规定了三个监管部门各自的权责。

杭州的预售资金监管方式颇具特色。通过公开招标方式选择预售资金监管银行，入围银行达25家，服务期为三年。建立监管账户是项目办理预售证和网签备案的前提条件，企业办理预售证只能申请一个账户，住建部门、开发企业、银行需签订三方监管协议。

与此其他城市也在加强预售资金监管。河北省沧州市住建局公布的监管办法意见稿要求企业在设立监管账户后，商品房买卖合同中必须注明相关条款。所有已公布细则的地方预售资金监管新规都明确所有预售资金应直接存入监管账户，只能用于预售商品房建设。

关于预付款的提取，《意见》明确分为重点监管额度内和额度外两种情况。具体来说，成都的监管措施根据项目建设进度分级更加精细，从原来的四级增加到七级。杭州的留存率在某些节点上比其他城市略高，例如在主体结构验收完成前，需要保留60%的重点监管资金。

随着多地相继出台细则强化预售资金监管，房企需警惕资金风险。的严格监管将有助于确保房地产项目的竣工交付，维护购房人的合法权益，促进房地产市场的平稳健康发展。随着房地产市场的日益繁荣，各地对于预售资金的监管也愈发严格。为了保障购房者的权益和项目的顺利进行，成都、潍坊等城市的开发商被要求提交项目影像资料，以验证工程进度的真实性。

监管银行的选择、资金存管到提现节点，这一系列的新规旨在堵住开发企业可能挪用预售资金的各个环节。其中，监督配额的设定是房企最为关心的内容。

监理定额的高低是由各地住建部门根据工程造价、施工合同金额以及工程交付使用条件等因素来确定的。成都采用的核算方法是按预售总价的一定比例来计算监理定额。对于提供升级装修方案的预售成品房，监理定额的计算还有特殊规定。

除了成都，苏州和沧州也采用了特定的核算方式。值得注意的是，一位建筑系统内的知情人士表示，即使有了严格的财务监管，如果开发商出现债权债务问题，房屋交付仍可能面临困难。只用建筑安装费用来完成房屋的交付只是一种理想状态。

部分城市的新规明确写入了“监管”的原则。官员表示，自恒大事件以来，国家预售资金监管的缺位引发了监管部门的反思。对于银行和开发商来说，预售资金是一块香饽饽，但两者并非最佳监管方。监管的引入，使得每一笔支出都需要监管部门的确认，银行则成为托管人。若银行擅自扣划监管资金或因房地产企业问题导致资产冻结，监管部门有权追责。

差异化监管也是此轮预售资金新规的特点之一。不同企业根据动态考核、信用评价和资产负债情况接受不同程度的监管。成都、潍坊等城市根据企业的信用等级或绿色建筑等级调整监管额度。为了有效利用监管资金，这些地方允许银行保函冲抵监管额度，但必须是见票即付的不可撤销现金保函。

强化预售资金监管是为了保障房地产市场的稳定和购房者的权益。通过引入监管和差异化监管，以及规定银行保函的使用方式，各地正在努力确保预售资金的安全和有效使用。对于购房者而言，这意味着更加透明和安全的购房环境。而对于房企来说，则需要更加严格地管理自身的财务状况，以应对不断强化的监管环境。

如需了解更多关于预售资金监管实施细则的内容，请持续关注本站动态。