不满意物业服务可以拒交物业费吗（物业服务不满意拒交物业费）

物业费官司中的主动撤诉策略与物业服务不满意时的应对方法

随着住房市场的商品化发展，物业公司与业主之间的纠纷逐渐增多。许多业主对物业服务感到不满，并因此选择拒绝支付物业费。这种做法是否可行呢？让我们深入一下。

从市人民法院近年来审结的2300余起物业合同纠纷案件来看，因物业服务不满意而拒交物业费的业主，往往难以获得法院的支持。这反映出物业服务虽然存在瑕疵，但业主在证明这些瑕疵时并不容易。

以蒋先生为例，他因对物业公司的服务不满而拒绝支付2016年度和2018年度的物业费。蒋先生提供了小区物业管理方案、小区照片、业主微信群聊天记录、证人陈述等证据，以证明物业服务的不足。物业公司也提供了业主满意率调查表、工作人员工资单、保安人员信息等证据，以证明其已按约履行了物业服务合同。

法官甚至会同原、被告到小区现场查看，发现小区存在会所内天花板破损、室内篮球馆内饰破损等问题，证实了蒋先生所提供的照片中的情况。根据物业公司提供的业主满意率调查表，有多名业主对物业公司在安保维护、清洁卫生、绿化养护方面的满意度表示一般，甚至有业主表示不满意。

法院最终认定，物业公司的服务质量未达到管理方案规定的标准，存在瑕疵。蒋先生只需按照合同约定的物业管理费的85%进行支付。

那么，当业主对物业服务不满意时，应该怎么办呢？业主应该尝试与物业公司进行沟通，提出改进建议。如果物业公司不予理会，业主可以成立业主委员会，通过业主委员会与物业公司进行协商。在极端情况下，如果物业服务严重不达标，业主有权更换物业公司。

对于物业费官司，业主应慎重考虑是否主动撤诉。如果物业服务确实存在问题，业主可以通过法律途径维护自己的权益，而不仅仅是选择拒交物业费。因为拒交物业费可能会导致恶性循环，使得物业公司因资金短缺而无法提供优质服务，进而引发更多的业主不满。

业主应理性对待物业费问题，不要轻易拒交物业费，而应通过合法、合理的途径来维护自己的权益。只有这样，才能营造一个和谐、有序的居住环境。去年物业纠纷频繁，物业公司起诉业主的案件数量达到924起，但其中仅有21件通过判决结案。绝大多数案件都是以双方调解或原告撤诉的方式结案。这些案件的原告主要是物业公司，被告则是业主。业主拒交物业费的原因主要是对物业服务存在不满。

在司法实践中，业主以拒交物业费作为对物业服务不满的抗议方式很难得到法院的支持。无论通过调解还是判决，最终的结果大多是业主需要支付物业费，但有时会获得部分减免，减免比例不高。

市人民法院的员额法官叶华杰指出，物业管理服务包括清洁卫生、安全防范、秩序管理、公用设施维修养护等，其提高需要成本。如果个别业主拒绝支付物业服务费，将影响其他交费业主的权益，也会客观上导致服务质量的下降，形成恶性循环。这种循环不利于整个小区的和谐稳定，也损害小区业主的根本利益。

对于业主来说，如果认为物业服务企业没有履行或没有完全履行合同约定的义务，或者没有履行法律、法规规定的以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。

在举证方面，一些业主因为无法提供充分的证据来证明物业公司的服务质量存在问题，而面临败诉。例如，某小区的业主王女士因房屋漏水和顶楼安装晾衣架等问题拒绝支付物业费，但因其无法证明这些问题的形成原因和时间，以及无法证明物业公司的服务不到位，法院不予支持她的主张。

市区另一小区的物业公司对拖欠物业费的业主提起诉讼后，法院支持了物业公司的诉请，判决业主全额支付物业费。业主在指证物业公司服务不好的过程中，往往存在误区，他们主要以个人感受来判定服务质量，而不是依据物业合同约定的标准。

市人民法院的法官们指出，业主在收集证据时存在误区。他们提供的照片往往只能证明瞬间的情况，不能反映长期的状态。一些业主对物业服务质量的质疑和不满主要是基于个人感受，这并不是物业合同约定的标准。

根据《台州市物业管理规定》，物业公司应当在物业管理区域内公示物业服务内容和标准等。业主如果发现物业实际服务未达到公示标准，可以进行投诉、协商等。对于日常中业主对物业公司服务不满意并准备提起诉讼的情况，需要加强证据的收集和保留。市人民法院的庭长王若胜建议业主有针对性地记录事件的时间、地点、情况，并保留好相应的证据。

《台州市物业管理规定》对物业费的缴纳有明文规定，既维护物业公司的权益，也维护已交纳物业费的业主的权益。大多数业主拖欠或拒付物业费是因为对物业服务不满，但这并非正当方式。物业公司维护日常运行需要成本，业主不交物业费会导致服务水平下降，形成恶性循环，最终损害双方利益。业主应该积极缴纳物业费，同时物业公司也应该提高服务质量水平以满足业主的需求。在司法实践中，如果业主仅凭个人对物业服务的满意度不足而未能提出合理的抗辩理由选择拒绝缴纳物业费，这在法律面前是难以站得住脚的。因为缴纳物业费和是否认可物业公司的服务实际上是两个问题。即便对物业服务存在异议，业主们仍应按时缴纳费用，再寻求合法途径维权。

业主的权益始终需要得到维护。当业主认为物业公司存在不作为或乱作为的情况时，他们完全有权要求物业企业承担违约责任，包括采取补救措施或赔偿损失等。若物业公司服务实在令人难以接受，业主同样有权要求其退出小区管理。但拒绝缴纳物业费并非解决问题的明智之举，因为这可能导致双方矛盾的加剧和冲突升级。

而对于物业公司来说，简单收到物业费并不能代表一切。物业公司应当明确其责任和服务理念，努力提升服务质量。只有这样，业主为所享受的服务支付的物业费才能得到真正的等价交换。有关部门也应积极介入，加强对物业公司的监管力度。例如，推行物业企业信用制度，实施信用等级管理，并建立针对服务质量不佳的物业公司的退出机制。这些措施将有助于提升整个物业服务行业的服务水平和管理能力，确保物业服务企业走向规范化、标准化的管理路径。

当面对物业服务不满意的情况时，业主应理智对待，采取合法手段维权，而不是简单地拒绝缴纳物业费。而作为物业公司，更应重视服务质量和管理能力的提升，以满足业主的合理期待。通过双方共同努力和监管部门的积极引导，我们的居住环境将得到显著改善。